Артем Босов Источник: Magenta.Today У риелтора в нашей стране есть выбор, как организовать свой рабочий процесс. Он может присоединиться к агентству, либо работать на себя в качестве самозанятого или индивидуального предпринимателя. Но какой же формат выбрать? В чем плюсы и минусы каждого из них?
Источник: Magenta.Today
У риелтора в нашей стране есть выбор, как организовать свой рабочий процесс. Он может присоединиться к агентству, либо работать на себя в качестве самозанятого или индивидуального предпринимателя. Но какой же формат выбрать? В чем плюсы и минусы каждого из них?
Для начала хотел бы отметить, что Самозанятый и Индивидуальный предприниматель — это в первую очередь вопрос организационно-правовой формы деятельности риелтора и его налогового режима. А работать риелтору самому или в составе агентства недвижимости — вопрос выбора человека, и он не зависит от того, является ли он индивидуальными предпринимателем или самозанятым.
Специфика риелторского бизнеса состоит в том, что здесь платят не за сам процесс работы, а за ее результат — успешно проведенную сделку. И этот результат не гарантирован. Исходя из этого, практика такова, что агенты как правило не состоят в трудовых отношениях с агентством.
Вместо этого агентство сотрудничает с риелтором на основании гражданско-правовых договоров, которые могут быть заключены как с простым физическим лицом, так с самозанятым гражданином и с индивидуальным предпринимателем. Статус, в котором выступает риелтор в взаимоотношениях с агентством, в первую очередь влияет на его налоговый режим.
Так, если гражданско-правовой договор заключен с риелтором — физическим лицом, то весь полученный им доход облагается налогом на доходы физических лиц по стандартной ставке (13% либо 15% в зависимости от суммы дохода).
Самозанятый гражданин как физическое лицо уплачивает налог на профессиональный доход по ставке 4%, что гораздо выгоднее. Однако существует лимит ежегодного дохода в 2,4 млн. руб., превысив который он не может пользоваться льготным налоговым режимом. Таким образом рекомендовать этот налоговый режим можно только не сильно амбициозным и результативным специалистам. Успешные профессионалы зарабатывают гораздо больше.
Если же гражданин зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, то на налоговом режиме УСН «Доходы» ставка составит 6%, что является оптимальным вариантом: и простым в учете, и практически не ограничивающим риелтора в доходе.
Что касается того, выгоднее риелтору работать в агентстве или самому, то вопрос находится за пределами налогового аспекта. Работая в агентстве, риелтор в первую очередь получает комплекс внутренних услуг: бренд компании, рабочее место, офис с переговорными, юридическое сопровождение, помощь ипотечных и страховых брокеров, бухгалтерское сопровождение, клиенты от компании, корпоративные преференции для своих клиентов от банков, страховых и оценочных компаний и многое другое.
Кроме того, в агентстве к услугам риелтора всегда экспертиза коллег и большого количества специалистов, которые помогут решить большинство сложных вопросов и проблем, когда у самого риелтора не хватает знаний и компетенций. При этом часть комиссионного вознаграждения остается в агентстве, которое предоставляет риелтору весь этот комплекс услуг.
При самостоятельной работе, риелтору придется все делать самому либо покупать отдельные услуги на рынке за собственные средства и работать без поддержки системы. На практике, высокая производительность и доход всегда достигаются в системе, то есть в агентстве. Да и рисков для риелтора на порядок меньше. Кроме того, при самостоятельном оказании посреднических услуг на рынке недвижимости от своего имени, риелтор будет обязан самостоятельно вести бухгалтерский учет, а также встать на учет в Росфинмониторинг, пройти обучение и регулярно сдавать довольно специфическую отчетность. В агентствах эти вопросы как правило закрывает компания.
Васильева Оксана, к. ю.н, доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Российской Федерации
Для начала рассмотрим работу в агентстве. Здесь самая главная особенность — это работа в найме. Плюсы заключаются в том, что нет риска, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. При этом будет стабильный доход, возможные премии и другие поощрения от работодателя. Не надо будет платить налоги, заполнять большое количество документов и проходить, например, налоговые проверки. Все это будет на работодателе.
Из минусов можно выделить то, что при работе в агентстве «теряется» часть дохода. Иными словами, занимаясь предпринимательской деятельностью, можно получить больший доход за такой же объем работы.
В агентстве лучше стартовать начинающим риелторам, так как будет легче набраться опыта, понять рынок данной сферы, наработать клиентскую базу.
Главное отличие ИП и самозанятости — это работа уже на себя, а не на кого-то.
Можно выделить следующие плюсы самозанятого:
· налоговая ставка ниже, чем у ИП: при работе с физическим лицом процент налогообложения составляет 4%, с юридическим — 6%;
· отчетность самозанятого по сравнению с ИП упрощена, использование приложения «Мой налог» позволяет передавать необходимые данные ФНС в автоматизированном режиме;
· не нужна контрольно-кассовая техника;
· упрощен порядок регистрации по сравнению с ИП;
· не нужно открывать расчетный счет в банке как ИП, из-за чего легче совершать сделки;
· не надо уплачивать обязательные взносы как ИП;
· легальная работа без статуса ИП;
· все равно предоставляется налоговый вычет (сумма вычета — 10 000 рублей; ставка 4% уменьшается до 3%; ставка 6% уменьшается до 4%);
· возможность совмещения с работой по трудовому договору.
А к минусам самозанятого относятся:
· ограничен доход: не более 2 400 000 рублей в год;
· нанимать работников можно только по договору гражданско-правового характера;
· нет социальных гарантий;
· налоги уплачиваются не с прибыли (доходы — расходы = прибыль), а с доходов, то есть расходы тоже облагаются налогом;
· отвечают всем своим имуществом.
Далее отмечу плюсы ИП:
· можно нанимать работников по трудовому договору;
· лимит на доход больше: на УСН — 200 000 000 рублей;
· учитывается трудовой стаж, так как ИП платит страховые взносы на себя;
· доверие среди банков к ИП больше, чем к самозанятым;
· налоги учитываются с чистой прибыли.
А к минусам можно отнести следующее:
· регистрация по сравнению с самозанятым сложнее;
· есть ограничение по видам деятельности — можно заниматься только тем, что указано в ОКВЭД (например, если вы решили работать не только в сфере недвижимости, но и в другой сфере, то с этим могут возникнуть проблемы);
· процентная налоговая ставка выше по сравнению с самозанятыми;
· отвечают всем своим имуществом;
· нужна онлайн-касса;
· наличие обязательных взносов;
· сложнее формировать отчетность по сравнению с самозанятыми.
По моему мнению, риелтору во время своего карьерного роста можно попробовать все. В начале пути поработать в агентстве, набраться необходимого опыта, сделать себе имя. Статус самозанятого позволит немного уже окрепнуть и встать на ноги как предпринимателю, позволит начать делать свой бизнес. По мере укрепления своего положения на рынке риелторов можно перейти и на ИП, ведь расширяться, находясь в статусе самозанятого, куда сложнее. У ИП в этом плане куда больше возможностей с юридической точки зрения. Все зависит от вашего опыта, финансового положения, конкурентоспособности и наработанной клиентской базы.
{full-story limit=»10000″}
Источник: