Процентов отношение: бизнес попросил ЦБ не запрещать околонулевую ипотеку — «Ипотека»

Мария Перевощикова Источник: Известия Бизнес попросил ЦБ не запрещать ипотеку от застройщиков под 0,01–2% годовых. В противном случае упадет спрос на первичном рынке жилья, что может привести к финансовым проблемам у девелоперов и появлению новых «обманутых» дольщиков. Обращение регулятору

Мария Перевощикова
Источник: Известия

Бизнес попросил ЦБ не запрещать ипотеку от застройщиков под 0,01–2% годовых. В противном случае упадет спрос на первичном рынке жилья, что может привести к финансовым проблемам у девелоперов и появлению новых «обманутых» дольщиков. Обращение регулятору направила «Деловая Россия», опасения частично разделяют в Госдуме. Ранее Центробанк анонсировал планы ввести дополнительные регуляторные меры в отношении субсидируемой ипотеки от девелоперов. В Банке России считают: бурный рост такого рода жилищных кредитов грозит образованием пузыря, а искусственный разгон цен на квартиры рано или поздно может привести к тому, что он лопнет.

Неоднозначная ситуация

Застройщики обращаются в «Деловую Россию», указывая на проблему, связанную со снижением спроса на первичное жилье, следует из письма организации в Центробанк, с которым ознакомились «Известия». В апреле – мае 2022 года отрасль ощутила резкое падение спроса — до 60–70% от значений марта. В ответ девелоперы совместно с банками выработали кредитные программы с заметно более низкими ставками, чем по льготной ипотеке.

Как писали «Известия», застройщики стали массово субсидировать ипотеку для своих проектов под 0,01–2% годовых на 10–30 лет. Это поддержало спрос на первичном рынке жилья. Но осенью регулятор заявил о том, что предельно низкие ставки приводят к повышению стоимости квартир для покупателей, увеличивая тем самым их общую кредитную нагрузку, напомнил генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. ЦБ планировал ввести дополнительные регуляторные меры в отношении субсидируемой ипотеки от девелоперов. Бурный рост такого рода жилищных кредитов грозит образованием пузыря — искусственный разгон цен на жилье рано или поздно может привести к его «схлопыванию», пояснили в Центробанке.

Однако реализация меры грозит новым снижением спроса до весеннего уровня, предупредили регулятор в «Деловой России». В итоге в течение трех месяцев в большинстве моделей проектного финансирования может наступить дефолт по ковенантам (от англ. covenant — соглашение, договоренность), а это приведет к «нарушению обязательств перед участниками строительства жилья — дольщиками», следует из письма организации в ЦБ.

Центробанк получил письмо и рассмотрит его в соответствии с действующими регламентами, сообщили «Известиям» в пресс-службе регулятора.

Читайте также  Употребление фруктов и овощей не гарантирует отказ от вредных продуктов

Сегодня околонулевая ипотека от застройщика во многих ведущих банках составляет до половины от всех субсидируемых жилищных кредитов, сказала управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее мнению, в этом продукте заинтересованы прежде всего покупатели с относительно невысоким уровнем доходов — для них размер ежемесячного платежа важнее итоговой суммы переплаты.

По словам члена генерального совета «Деловой России» Алексея Мостовщикова, с отменой околонулевой ипотеки квартиры станут для людей менее доступны, а сокращение спроса может привести к банкротствам многих компаний строительного рынка — подрядчиков, производителей стройматериалов. В конечном итоге пострадают люди, которые приобрели недостроенное жилье у обанкротившихся компаний, подчеркнул эксперт.

Такие риски есть, согласен член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. Но сейчас люди защищены от банкротства застройщика эскроу-счетами, заметил депутат.

С разных точек

Опасения «Деловой России» по поводу отмены субсидированных ипотечных ставок от застройщиков вполне объективны и оправданны в существующих реалиях, считает директор департамента продаж федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

— По нашим оценкам, с весны порядка 60% спроса на первичном рынке формировалось именно за счет привлекательных предложений от застройщиков, — отметил он.

Отказ от таких кредитных программ может серьезно подорвать спрос, но его резкое обрушение выглядит излишне пессимистичным прогнозом, считает Надежда Коркка. На смену кредитам с околонулевыми ставками уже начала приходить траншевая ипотека, способная стать важным драйвером спроса в ближайшие годы, пояснила она. Впрочем, сейчас она есть не во всех крупных городах и пока точно не может стать абсолютной альтернативой, отметил Сергей Зайцев. Кроме того, в будущем какие-либо ограничения могут затронуть и этот вариант стимулирования спроса, добавил эксперт.

Центробанк видит системные риски в массовой практике выдачи ипотеки под низкий процент, поскольку квартиры при такой схеме продаются по завышенной на 20–30% цене, сказал совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. По подсчетам Александра Якубовского, переплата составляет минимум 25%.

— Это простая математика: за каждый процент снижения ипотечной ставки застройщик платит около 3% стоимости квартиры банку, а суммарные выплаты банку составят 25–40% стоимости жилья. Естественно, что застройщик эту разницу перекладывает на конечного покупателя, — пояснил парламентарий.

По словам Сергея Зайцева, выгода для покупателей при этом всё равно может быть.

— В большинстве своем такие кредиты выгодны при сроках реального погашения кредита более восьми лет. Например, при сроке кредита в 20 лет выгода от субсидированной ставки для заемщика за весь срок кредитования может составить 27%, то есть и ежемесячный платеж будет соразмерно меньше, — пояснил он.

Читайте также  Причины заболевания аневризма мозга

Однако ситуация создает диспропорции на рынке недвижимости, отметил Владимир Щекин. Скажем, клиенту выгодно, что ежемесячный платеж даже с учетом такой наценки становится меньше, но этот расчет справедлив, только если ему не придется продавать квартиру в обозримом будущем, ведь он не сможет ее выставить по цене на 20–30% выше рыночной. У банков возникает проблема с залогом, который дешевле, чем сумма предоставленного кредита. Из-за этого увеличиваются долгосрочные риски, рассказал девелопер.

Владимир Щекин также отметил, что проблемой может стать массовое завышение цен на новостройки — это повлияет на уровень стоимости жилья в стране в целом.

Рынок сможет полноценно развиваться, когда на нем будет максимально широкий выбор ипотечных программ и каждый покупатель сможет выбрать для себя более подходящий, уверен Сергей Зайцев. Для одних важна отсрочка платежа до сдачи дома в эксплуатацию, потому что требуются деньги на аренду временного жилья, другие же заинтересованы в индивидуальном размере ежемесячных платежей. А выгода третьих — в кредитах с максимально эффективным досрочным погашением, пояснил эксперт.

{full-story limit=»10000″}


Источник: mcpetrade.ru

Имею право