Чем отличается договор инвестирования от ДДУ? — «Дайджест»

Источник: Обзор рынка новостроек Покупка квартиры в строящемся доме непременно связана с подписанием документов – чаще всего отношения между застройщиком и покупателем подтверждаются путем оформления договора долевого участия, но есть и другие варианты – к примеру, договор инвестирования. Чем

Источник: Обзор рынка новостроек

Покупка квартиры в строящемся доме непременно связана с подписанием документов – чаще всего отношения между застройщиком и покупателем подтверждаются путем оформления договора долевого участия, но есть и другие варианты – к примеру, договор инвестирования. Чем отличаются эти формы документального взаимодействия, какие имеются нюансы при их оформлении – в статье ниже.

Особенности договора долевого участия

Квартиры по ДДУ реализуются при условии строительства в рамках требований Федерального закона №214 – это безопасный метод приобретения квадратных метров, при котором закон гарантирует, что в случае задержки ввода в эксплуатацию здания девелопер должен будет выплатить неустойку дольщику.

По сути, договор долевого участия представляет собой письменное соглашение между девелопером и покупателем, в котором прописано, что застройщик обязуется построить многоквартирный дом за счет вложенных дольщиком средств. ДДУ является легитимным только в случае, если составлен согласно букве закона и подписан обеими сторонами. ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре и оплачивается только после этого. Регистрация ДДУ защищает дольщика от двойных продаж и других негативных последствий. Кроме того, именно наличие регистрации позволяет в случае неисполнения одной из сторон обязательств требовать в судебном порядке восстановления прав.

Важно помнить, что договор долевого участия и предварительный ДДУ – это разные документы. ПДДУ не регистрируется в Росреестре и имеет малую юридическую силу – это черновик будущего договора, который подписывают, чтобы согласиться с условиями в неофициальной форме. Оплачивать квартиру по ПДДУ крайне не рекомендуется.

Договор инвестирования: что это?

Договор инвестирования практически нереально встретить в последние годы – в Федеральном законе №214 о нем не говорится. Однако, до вступления в силу этого законопроекта именно договор инвестирования являлся частым способом зафиксировать факт взаимодействия между застройщиком и покупателем.

Договор инвестирования – договор, который удостоверяет, что стороны являются официальными партнерами и несут равные риски в части строительства. Ранее документ оформлялся согласно ФЗ №39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Договор допускался, если разрешение на строительство конкретного объекта выдано до 1 января 2005-го года. Если же разрешение на строительство получено позднее этой даты, то застройщик должен привлекать покупателей на основе ДДУ (также ранее разрешались паевые взносы).

Читайте также  Первые слова ребенка зависят от того, что он видит чаще всего

Несмотря на то что ФЗ №214 не предусматривает оформления такой документации в современных реалиях, благодаря существующим в Законодательстве лазейкам некоторые девелоперы все же умудряются предложить своим клиентам такой договор. Интересно, что инвестором по этой схеме могут выступать не конечные получатели недвижимости, а третьи лица. Так, к примеру, принять участие в строительстве и вложениях могут родители, а в качестве будущих собственников будут выступать дети. Есть и такой момент, что по одному объекту недвижимости могут привлекаться несколько инвесторов, а расплатиться за участие в стройке можно не только денежными средствами, но и другими активами – например, другим имуществом или имущественными правами.

Договор начинает действие сразу после подписания, он не подлежит обязательной регистрации. Когда объект построен, инвестор может стать собственником как отдельного объекта, так и доли – такие моменты изначально прописываются в договоре.

Значимые отличия

На первый взгляд создается впечатление, что ДДУ и договор инвестирования очень похожи, ведь у них одна цель – зафиксировать факт вложения средств в строящийся жилой объект, а после – получить готовую недвижимость. Однако различий между документами больше, чем сходств. Вот некоторые из них:

· ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, а договор инвестирования не регистрируется;

· По ДДУ можно внести оплату только денежными, причем безналичными средствами – по ДИ есть возможность заплатить имуществом, правами, наличными, принесенными с собой на подписание;

· В ДДУ стороной, выступающей участником долевого строительства, может являться только одно лицо, в ДИ – несколько (причем одновременно в одном договоре могут участвовать и физические, и юридические лица);

· По ДДУ конечным получателем выступает лицо, которое подписало документ – по ДИ владельцем может стать как сам инвестор, так и вписанные им лица;

· Покупатель по ДДУ становится полноправным владельцем одного объекта недвижимости, а по ДИ можно разделить объект на любые по размеру доли;

· Ответственность сторон при подписании договора долевого участия определяется как сторонами, так и законом (в частности, ФЗ №214), в договоре инвестирования все ограничения и права прописываются сторонами;

· По договору инвестирования невозможно осуществить переуступку – она запрещена на законодательном уровне, в то время как по ДДУ такая возможность имеется (достаточно найти покупателя, оформить договор уступки и зарегистрировать его в Росреестре);

· Взыскание неустойки по договору ДДУ осуществляется согласно ФЗ «О долевом строительстве» и не представляет особых трудностей, в то время как взыскать неустойку по ДИ очень непросто (скорее даже почти нереально).

Читайте также  Ввод жилья в России за девять месяцев вырос на 27% - «Недвижимость»

Переуступка прав по договору инвестирования

Закон запрещает переуступку прав собственности по договору инвестирования, однако на практике такие случаи – не редкость. Довольно часто застройщик привлекает в качестве соинвестора или подрядчика юридическое лицо, с которым расплачивается некоторым объемом квартир по договору инвестирования. Те, в свою очередь, когда сдача дома близится, начинают реализовывать имеющиеся квартиры – делают они это, естественно, по договору уступки. Однако, в связи с отсутствием законной возможности, договоры эти не регистрируются. После ввода объекта в эксплуатацию физические лица, оформившие на себя такие договора уступок, без проблем регистрируют жилье на себя.

Что очевидно, приобретая жилье по такой схеме, они серьезно рискуют – в случае, если объект не будет достроен, они с большим трудом смогут доказать свои права на объект и потребовать в судебном порядке возмещения. Более того, если достраивать объект возьмется сторонний застройщик, он может лишить их права на приобретенную недвижимость.

Основные риски, или почему не стоит заключать ДИ?

Договор инвестирования несет в себе действительно серьезные риски. Во-первых, с трудом можно представить себе добросовестного застройщика, который бы стал продавать строящуюся недвижимость таким образом сегодня. Для реализации жилья есть гораздо более открытые и прозрачные способы – договоры ДДУ. При банкротстве застройщика покупатель, подписавший ДИ, не сможет стать «обманутым дольщиком», не сможет рассчитывать на компенсацию и получение квадратных метров в дальнейшем. Привлечь застройщика к ответственности окажется очень непросто. По факту, покупатель будет в таких же условиях, что и девелопер – он понесет убытки как равный партнер.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, тщательно читайте договор, который подписываете с застройщиком, проверяйте все пункты и, соответственно, наименование документа. До завершения регистрации ДДУ не вносите средства на счет застройщика.

{full-story limit=»10000″}


Источник: mcpetrade.ru

Имею право