Договор на будущее — «Дайджест»

Андрей Некрасов Источник: NSP.RU Несмотря на ужесточение законодательства о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов и иных объектов, на рынке еще встречаются иные, кроме заключения договоров долевого участия, схемы. И среди них есть и пока довольно редкие. В попытках защитить

Андрей Некрасов
Источник: NSP.RU

Несмотря на ужесточение законодательства о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов и иных объектов, на рынке еще встречаются иные, кроме заключения договоров долевого участия, схемы. И среди них есть и пока довольно редкие.

В попытках защитить права граждан, приобретающих жилье для себя, законодатель не вполне оправданно распространил требования 214-ФЗ на все случаи приобретения любых нежилых помещений в строящихся зданиях. Фактически это лишает граждан возможности классического инвестирования средств в коммерческие объекты. Поэтому на рынке встречаются не только старые, пусть и не лучшим образом себя зарекомендовавшие схемы, но и относительно новые правовые механизмы.

В прошлом самой распространенной альтернативой ДДУ был предварительный договор купли-продажи. Основной его недостаток в том, что продавец обязуется в будущем только заключить основной договор купли-продажи, а не передать покупателю конкретный объект. При подписании основного договора его условия могут измениться, а если дело дойдет до суда, покупатель просто не сможет требовать конкретное помещение. Речь пойдет только о заключении основной сделки.

Есть другой вид сделок с имуществом, которого пока не существует (например, в отношении еще не сформированного участка или пока не построенного здания и помещения в нем). Причем условия этой сделки уже не изменятся – на них не повлияет ни смена руководства компании-продавца, ни владельцев. Это договор купли-продажи будущей вещи. Они только становятся популярными, хотя законодательство (455-я статья Гражданского кодекса) и судебная практика уже давно позволяют заключать договоры в отношении товара, который только будет создан или приобретен продавцом, в том числе и недвижимости. В таких договорах можно и нужно досконально прописать отношения сторон во времени, предусмотреть последовательность приобретения имущества (прав) и дальнейшее распоряжение им. Можно прописать все обстоятельства, с наступлением каждого из которых имущество будет передано в собственность.

Такие схемы используются, например, когда перейти на реализацию по 214-ФЗ и договорам долевого участия невозможно. Так, договоры купли-продажи будущей недвижимости заключаются при реализации номеров в отеле SHINE, который китайский инвестор – группа компаний «Хуа-Жэнь» – строит на Таллинской улице. На момент старта продаж в 2021 году готовность объекта составляла уже 93%. Здание возведено, подключено к коммуникациям, завершаются фасадные работы и ведется благоустройство территории. «Стройка шла на средства мажоритарного инвестора, поэтому заключение договоров участия в долевом строительстве не соответствовало бы сути сделки. Согласно разрешительной документации, строящийся объект – это гостиница с подземным паркингом и встроенными помещениями. Это предприятие сферы гостеприимства – здание коммерческого назначения. В нем продаются нежилые помещения, не предназначенные для собственного проживания или для условно-постоянного проживания третьих лиц. Таким образом, мы не нарушаем 151-ФЗ, требующий привлекать средства граждан только по 214-ФЗ», – говорит менеджер по развитию апарт-отеля Shine Светлана Кузьменко.

Читайте также  Коммунальная амнистия закончилась: неплательщиков ждут пени и штрафы - «Дайджест»

В компании (официальным застройщиком выступает ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл») рассмотрели все варианты: предварительный договор купли-продажи, договор соинвестирования и т. д. И решили, что договор купли-продажи будущей недвижимости оптимально отвечает концепции реализации проекта и обеспечивает права инвесторов. В отличие от предварительного договора, договор о покупке будущей недвижимости – это правоустанавливающий документ, и он вступает в силу с момента подписания сторонами. Права собственности на приобретаемые помещения будут зарегистрированы после ввода объекта в эксплуатацию (запланирован на первый квартал 2022 года) и передачи помещений собственникам. Заключение дополнительных договоров и соглашений не требуется.

В этом случае риск недостроя или задержки ввода в эксплуатацию мал, поскольку готовность объекта очень высокая. А страховкой от риска «двойных продаж» служит письменное согласование каждого договора с банком, осуществляющим финансирование оставшихся работ. Банк также является залогодержателем участка и ведет учет всех реализованных помещений, давая информированное согласие на заключение договора купли-продажи будущей недвижимости. Средства, полученные по этим договорам, идут на погашение кредита. К моменту постановки здания на кадастровый учет обременение с участка будет снято.

Недостатки договора купли-продажи будущей недвижимости:

– отсутствие государственной регистрации перехода права требования;

– банки не принимают такой договор в качестве объекта залога, поэтому помещения нельзя приобретать с привлечением кредитных средств.

В случае с отелем SHINE эти недостатки нивелируются:

– тем, что объект уже в очень высокой стадии готовности и риск недостроя или задержки ввода мал;

– страховкой от риска двойных продаж служит согласование каждого договора банком-залогодержателем участка, который учитывает все реализованные помещения и финансирует завершение работ;

– невозможность привлечения ипотеки формирует пул профессиональных инвесторов;

– чтобы заинтересовать инвесторов, застройщик удерживает цены на уровне, обеспечивающем доходность 10–12% годовых.

Мнения экспертов:

«Когда появилось требование об обязательном переходе на проектное финансирование и эскроу-счета, некоторые застройщики «перекинули» квартиры или апартаменты на других лиц, чтобы показать минимально необходимый объем продаж и остаться на старой схеме «долевки». В этом случае использован другой подход, поскольку готовность объекта высокая, число нереализованных лотов небольшое, что позволило проекту не попасть под действие нового законодательства. Но это редкая для рынка схема. И здесь огромное значение приобретает репутация продавца, степень готовности объекта, другие условия и обстоятельства сделки. Например, будь комплекс на начальной стадии строительства, было бы очень тяжело поверить в надежность проекта и принять решение о покупке»

Читайте также  Специалисты поняли, почему при шизофрении страдает память

Владимир Федоров

директор по продажам Richness Realty Investment Group

«Застройщики никогда не любили договоры долевого участия, поскольку они дают очень много прав дольщику, накладывают крайне много обязанностей на девелопера и огромные штрафы за их неисполнение. Поэтому компании всегда искали обходные схемы – векселя, займы, создавали потребительские кооперативы и чуть ли не паевые фонды. Но суды, в том числе Верховный, стабильно признавали, что эти сделки только прикрывают договор долевого участия, и все равно распространяли на правоотношения сторон 214-ФЗ. Так что договор купли-продажи будущей вещи для граждан ничего опасного не несет. Как бы он ни назывался, суд все равно будет применять 214-ФЗ. Да, сделку могут признать притворной, но по факту в этом ничего страшного с юридической точки зрения нет.

Людям важно, чтобы договор был исполнен и они получили свое помещение. Договор купли-продажи будущей вещи такой 100%-й гарантии не дает, но и 214-ФЗ в текущей редакции со всеми требованиями к застройщику ее тоже не даст. Просто надо понимать, что договор купли-продажи будущей вещи обеспечивает чуть меньше правовых гарантий возврата средств со штрафными санкциями, но зато покупатель получает более выгодную цену»

Иван Васюков

адвокат, управляющий партнер Artilex

{full-story limit=»10000″}


Источник: mcpetrade.ru

Имею право